日前，美聯(lián)儲(chǔ)投票決定將利率降低半個(gè)百分點(diǎn)，選擇以更大膽的開局進(jìn)行2020年以來(lái)的首次降息。這一期待已久的政策調(diào)整是美聯(lián)儲(chǔ)兩年前發(fā)起的一場(chǎng)全力抗擊通脹的行動(dòng)之后做出的。

此次降息，也將預(yù)示著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入新一輪降息周期。

美聯(lián)儲(chǔ)官員將借貸成本削減了半個(gè)百分點(diǎn)，這是一個(gè)不同尋常的大幅削減。這一決定將利率從二十多年來(lái)的最高點(diǎn)降至4.9%左右。

美聯(lián)儲(chǔ)此舉是為了應(yīng)對(duì)數(shù)月來(lái)通脹的下降，旨在防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩至就業(yè)市場(chǎng)開始崩潰的程度。

美聯(lián)儲(chǔ)官員預(yù)計(jì)，到今年年底，他們將把利率降至4.4%，遠(yuǎn)低于他們?cè)?月份上次發(fā)布經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)時(shí)預(yù)期的5.1%。到2025年底，他們預(yù)計(jì)借貸成本將再降低一個(gè)百分點(diǎn)，至3.4%。

此前，今年8月，美國(guó)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，就業(yè)增長(zhǎng)低迷，失業(yè)率上升，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)可能步入衰退，觸發(fā)了華爾街本年度最嚴(yán)重的拋售和全球資本市場(chǎng)的大幅動(dòng)蕩。雖然經(jīng)濟(jì)衰退不一定等同于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市場(chǎng)對(duì)這些數(shù)據(jù)的反應(yīng)顯示出經(jīng)濟(jì)即將好轉(zhuǎn)的跡象。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在8月底的全球央行年會(huì)上也釋放了鴿派信號(hào)，表示“調(diào)整政策的時(shí)刻已經(jīng)到來(lái)”。

1、市場(chǎng)流動(dòng)性

快速降息將直接降低資金成本，信貸周期也將進(jìn)入上升階段，銀行和金融機(jī)構(gòu)更愿意釋放更多資金進(jìn)入市場(chǎng)，這將有助于解決EB5項(xiàng)目的融資問(wèn)題。同時(shí)，降息通常會(huì)增加資本市場(chǎng)的流動(dòng)性，使資金更多地流入股市和地產(chǎn)市場(chǎng)，提高商業(yè)地產(chǎn)的買賣活動(dòng)，縮短交易周期。

2、商業(yè)地產(chǎn)上行

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在降息環(huán)境下通常表現(xiàn)良好。歷史上，降息與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是相關(guān)的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。利率的下降將使得資本化率下降，提高商業(yè)地產(chǎn)的估值，為EB5項(xiàng)目提供更高的退出價(jià)值，使得項(xiàng)目能夠在降息周期退出時(shí)以更高的價(jià)格出售，從而更好地投資者的本金和利潤(rùn)。

3、資產(chǎn)估值提升

商業(yè)地產(chǎn)中，資本化率（Capitalization Rate，簡(jiǎn)稱Cap Rate）是一個(gè)用于估算商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。它表示的是物業(yè)的凈營(yíng)運(yùn)收入（NOI）與其市場(chǎng)價(jià)格之間的比率。資本化率可以被視為商業(yè)地產(chǎn)投資的預(yù)期率，反映了投資者對(duì)物業(yè)未來(lái)的預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。

Cap Rate對(duì)商業(yè)地產(chǎn)退出價(jià)格產(chǎn)生直接影響，降息周期里利率下降帶動(dòng)Cap Rate下降，Cap Rate與資產(chǎn)估值的反比關(guān)系最終使得項(xiàng)目退出估值提升。換言之，大部分EB5項(xiàng)目在降息周期退出時(shí)能夠以更高的交易價(jià)格出售，項(xiàng)目能夠收獲足夠的利潤(rùn)支撐對(duì)投資人本金和利潤(rùn)的分配。

總結(jié)來(lái)看，市場(chǎng)流動(dòng)性與利率背離，Cap Rate與利率背離，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與利率背離。進(jìn)入降息周期后，利率的下行將使得EB5商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目處在一個(gè)非常良好的宏觀環(huán)境中。更高的價(jià)格、更高的估值、更好的市場(chǎng)流動(dòng)性使得項(xiàng)目推出時(shí)能有更好的交易價(jià)格和交易速度，這意味著投資人能夠更快取得全部本金的返還。

同時(shí)，大選之爭(zhēng)，為未來(lái)移民政策的走向帶來(lái)諸多不確定性：增加美國(guó)居民成本，打擊親屬移民，更多簽證配額能分給EB類別移民。EB5項(xiàng)目或許將迎來(lái)資金安全與身份安全的一個(gè)黃金投資期。

EB5申請(qǐng)人應(yīng)根據(jù)自身情況抓住當(dāng)前無(wú)排期的政策窗口期，迅速提交申請(qǐng)以確保身份，以應(yīng)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和移民政策的不確定性。

對(duì)于不急于獲得綠卡的申請(qǐng)人，選擇在更商業(yè)成熟的城市進(jìn)行TEA項(xiàng)目投資可能更為有利。

在選擇EB5項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重視團(tuán)隊(duì)和品牌的歷史業(yè)績(jī)和資金實(shí)力，確保投資安全。

同時(shí)，當(dāng)前政治環(huán)境的不確定性也應(yīng)引起投資者的警覺，合理規(guī)劃投資策略。